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被执行人购买的房产尚未过户能否强制执行 - 李书华律师

作者:小编

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孙某、康某夫妇向张某借款126000元,届时未还欠款,经法院判决归还欠款及利息。2009年3月28日张某向法院申请强制执行。经查,孙某、康某于2008年2月份以147800元的价格向邓某购得二室二厅住房一套,双方签订了购房协议,已付购房款55400元,约定剩余房款为按揭款由孙某夫妇代替邓某偿付银行,还约定在45日内办理房屋过户手续。但孙某在交纳了六个月按揭款后因他案出逃,双方也未办理过户手续。张某遂诉至法院,并申请法院查封了该套房屋。查明上述情况后,法院作出拍卖该房屋的民事裁定。由于前房价太涨,邓某遂向法院提出执行异议,认为买卖合同无效,其是该房的所有权人,请求法院停止查封和拍卖。   【分歧】
  对本案如何处理,在执行过程中产生了二种不同的意见。
  第一种意见认为,房屋买卖未经房管部门鉴证、登记,应认定买卖合同无效,邓某作为房屋所有权人,完全可以主张法院停止查封和拍卖。因此,法院应中止对该房屋的查封和拍卖。
  第二种意见认为,双方买卖行为并未违反我国法律、法规的强行规定,应认定合法、有效,其理应受到法律的保护,案外人邓某提出的异议不能成立,法院应裁定驳回案外人邓某的异议, 本案继续执行。
  【评析】
  笔者同意第二种意见。理由如下:本案的关键有二个,一是买卖双方所签买卖合同是否有效;二是按合同约定的内容是否履行到位,特别是卖房人的权利是否全部实现。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同的生效要件,而《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》(一)第九条第一步规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续,但未规定登记生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”可见案外人邓某与被执行人孙某夫妇所签协议并未违反我国法律、法规的强行性规定,因此双方所签协议应认定为合法有效。合同签订后,被执行孙某、康某已按约支付房款55400元,并也支付了部分按揭款,案外人邓某的合同权利均已实现,共无权阻止法院对买受人孙某、康某必然享有的该套房产的执行。针对第三人名下的房产能否执行,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条作了相应的规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”其目的是保证第三人实现合同的目的,而本案中被执行人所欠的按揭款完全可以通过拍卖房屋后优先解决。综上,法院应驳回案外人邓某的异议,继续拍卖该项房产。

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