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上海博盛实业有限公司与上海市青浦区房屋土地管理局土地使用权出让合同纠纷案

法律快车官方整理 更新时间: 2019-04-30 08:49:55 人浏览

导读:

上海市第二中级人民法院民事判决书(2007)沪二中民二(民)终字第408号上诉人(原审原告、反诉被告)上海博盛实业有限公司。法定代表人王某。委托代理人李某某

上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2007)沪二中民二(民)终字第408号

  上诉人(原审原告、反诉被告)上海博盛实业有限公司。
  法定代表人王某。
  委托代理人李某某。
  委托代理人叶某某。
  被上诉人(原审被告、反诉原告)上海市青浦区房屋土地管理局。
  法定代表人张某某。
  委托代理人王某某。
  委托代理人曹某。
  上诉人上海博盛实业有限公司(以下简称为博盛公司)因土地使用权出让合同纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(2006)青民一(民)初字第4156号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
  原审法院经审理查明:1999年7月18日,原青浦县房屋土地管理局(作为甲方,现已变更为上海市青浦区房屋土地管理局,以下简称为青浦房地局)与博盛公司(作为乙方)签订上海市青浦县国有土地使用权出让合同[青房地(1999)出让合同内字第21号],该合同约定青浦房地局以现状条件出让位于原上海市青浦县内181号地块,总面积为33,294平方米,博盛公司以人民币1,931,052元(以下币种均为人民币)的土地使用权出让金获得上述地块70年土地使用权;自该合同签订之日起十天内,即1999年7月28日前,博盛公司须向青浦房地局支付200000元作为保证合同履行的定金,自该合同签订之日起六十日内,即1999年9月18日前,博盛公司须向青浦房地局付清出让金余额1,731,052元;博盛公司如不能按期支付出让金,青浦房地局有权解除合同,并可请求违约赔偿,博盛公司无权请求返还已缴纳的出让金,如博盛公司延期缴纳出让金,应在合同规定付款截止日前提出书面申请,经青浦房地局同意后,按日收取千分之三的违约滞纳金。同日,原青浦县房屋土地管理局分别与案外人上海世博房地产实业有限公司、上海恒生(集团)股份有限公司、上海京九实业有限公司、上海新专经济发展有限公司、上海博飞特实业有限公司签订六份上海市青浦县国有土地使用权出让合同,约定原青浦县房屋土地管理局将位于原上海市青浦县内178、179、180、182、183、184号地块分别出让于该五家公司,并由该五家公司按约定支付出让金。1999年7月25日,博盛公司与上述五家公司签订协议书,约定该五家公司向原青浦县房屋土地管理局提交申请,请求将178、179、180、182、183、184号地块全部变更为博盛公司建设用地,博盛公司按相应的国有土地使用权出让合同的约定,向原青浦县房屋土地管理局支付定金及土地出让金,本协议生效后,上述地块的使用权、开发收益权全部无偿归博盛公司享有,该五家公司对各自征用的土地不再享有任何权利。后,博盛公司与该五家公司向原青浦县土地管理局申请,称六家公司同意将上述七地块的土地权证立在博盛公司一家名下,故在向该局申领“上海市房地产权证”时,要求将178号至184号共七地块的权证办在博盛公司一家名下。1999年8月16日,博盛公司支付了上述七份土地使用权出让合同定金共计1300000元。1999年8月27日,原青浦县人民政府发出青府土权(1999)字第398、399、400、401、403、404号通知,批准将相应地块变更为博盛公司建设用地,用地性质及用途不变。1999年9月13日,浙江省台州市公安局向原青浦县房屋土地管理局发出查封决定书,以侦办刑事案件为由查封了178、179、182、183、184号地块。2003年7月3日,青浦区人民政府作出了收回博盛公司及上述五家公司的闲置国有土地使用权的决定书,并于2003年11月26日撤销了该收回决定书。2004年8月11日,青浦房地局函复博盛公司称178、179、182、183、184号地块仍未解封,故目前不对上述地块作出处置,未曾查封的180、181号地块,用地单位签订合同后除交纳了定金,未曾履行合同其他条款,青浦房地局(原审笔误为博盛公司)将根据有关批文、合同重新认定事实,再作出处置,暂不接受用地单位目前要求履行土地出让合同的申请。2005年1月12日,宁波市中级人民法院发出解除查封令,将178、179、182、183、184号地块上的房地产权利予以解除查封。2005年1月19日,宁波市中级人民法院因审理罪犯张畏等黑社会性质组织一案所需,向青浦房地局下达扣划函,认定已支付的1300000元为涉案款项,要求青浦房地局(原审笔误为博盛公司)予以扣划至该院。2005年1月21日,青浦房地局(原审笔误为博盛公司)将相应款项扣划至宁波市中级人民法院。2005年2月18日,青浦区人民政府作出青府土权(2005)字第20-25号决定,撤销原青府土权(1999)字第398、399、400、401、403、404号建设用地变更通知。博盛公司不服该决定起诉至法院,2006年1月25日,上海市第二中级人民法院终审判决维持上海市青浦区人民政府的上述撤销决定。
  原审法院另查明,博盛公司未曾支付181号地块的出让金余额1,731,052元。青浦房地局于起诉前未曾通知博盛公司解除合同,博盛公司于2006年11月10日收到青浦房地局反诉状副本。
  2006年10月,博盛公司诉至法院,要求青浦房地局继续履行青房地(1999)出让合同内字第18号至24号7份国有土地出让合同,并赔偿博盛公司损失10000000元。
  青浦房地局反诉称:博盛公司、青浦房地局于1999年7月18日签订国有土地使用权出让合同,约定博盛公司在合同签订之日起的10日内支付定金200000元,60日内支付剩余的出让金,博盛公司逾期支付的,青浦房地局可解除合同。合同签订后,博盛公司仅支付定金200000元,余款未支付,故青浦房地局要求解除博盛公司、青浦房地局于1999年7月18日签订的《上海市青浦县国有土地使用权出让合同[青房地(1999)出让合同内字第21号]》。
  原审法院认为:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人,法律、法规规定转让权利或转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。博盛公司认为其与案外人签订了协议书,案外人将出让合同权利义务转让与其,青浦房地局亦批准建设用地变更在博盛公司名下,故博盛公司应系系争出让合同的权利人。博盛公司主张继续履行案外人的合同,实质系基于博盛公司认为其经合同转让后成为该合同的相对方。但本案中,青浦房地局与案外人签订的系国有土地使用权出让合同,该法律关系除受合同法调整外,也受有关特别法的调整。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金、并取得土地使用权证书,2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件。房地产转让时,应当签订书面转让合同,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以上法律规定可见法律系限制国有土地使用权的转让,如允许在不符合法律规定条件下土地使用权出让合同转让,势必造成土地使用权不受限制的转让,显不符法律制定之本意,故土地使用权出让合同在不符合法定土地使用权转让条件下进行转让也应不为法律所允许。案外人在未支付全部出让金、取得土地使用权证书的情况下并不可将各自名下的国有土地使用权出让合同直接转让于博盛公司。青浦房地局的上级部门虽发出了变更用地通知,但该通知仅系对于博盛公司的用地申请予以同意的行政行为,虽涉及地块与原土地使用权出让合同重复,但并不直接影响原土地使用权出让合同,也非系同意原国有土地出让合同转让的民事法律行为,并不会产生相应的民事法律后果。故博盛公司虽与案外人签订了国有土地使用权出让合同转让协议,青浦房地局的上级部门亦曾发出了变更建设用地的通知,但并不会产生原合同权利义务转移的法律后果,博盛公司并不能成为案外人名下的出让合同的相对方,也无要求青浦房地局向其履行相应合同的权利。博盛公司自己与青浦房地局所签订的出让合同也未履行,博盛公司认为其未支付剩余出让金系因青浦房地局拒绝受领,但博盛公司并未提供证据证明在合同约定的履行期限内青浦房地局存在拒绝受领博盛公司履行的事实,故对于博盛公司的该主张,不予采纳。博盛公司未在合同规定的履行期限内履行付款义务,青浦房地局有权解除合同。因青浦房地局未曾向博盛公司发出解除通知,故青浦房地局的反诉状应视为解除通知,反诉状送达之日即为双方合同解除之日。博盛公司要求青浦房地局履行其与青浦房地局间的合同,青浦房地局赔偿损失10000000元,因合同解除系因博盛公司违约,且博盛公司亦非其他出让合同的相对方,故对于博盛公司的上述请求法院不予支持。据此判决:一、上海博盛实业有限公司与上海市青浦区房屋土地管理局间的于1999年7月18日所签订的上海市青浦县国有土地使用权出让合同[青房地(1999)出让合同内字第21号]于2006年11月10日解除;二、上海博盛实业有限公司要求上海市青浦区房屋土地管理局继续履行青房地(1999)出让合同内字第18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号上海市青浦县国有土地使用权出让合同的诉讼请求不予支持;三、上海博盛实业有限公司要求上海市青浦区房屋土地管理局赔偿损失人民币10000000元的诉讼请求不予支持。
  判决后,博盛公司不服,提出上诉。请求:撤销原判第一、二、三项,改判支持其原审中的诉请,驳回青浦房地局原审中的反诉请求。理由:1、青浦房地局于2004年8月的函证明博盛公司要求履行,青浦房地局一直拒绝履行,故合同解除的原因并非系博盛公司违约;2、根据原审法院适用的《中华人民共和国城市房地产管理法第15条的规定可以得出:其与青浦房地局签订的土地使用权出让合同是附解除条件的合同。现青浦房地局拒绝博盛公司继续支付土地出让金余款是不正当地促成条件成就,应视为条件不成就,且青浦房地局行使解除权也超出了合理期限。
  青浦房地局辩称:坚持其原审中的辩称意见。因其它六块地的权利已通过行政案件解决了,故博盛公司主张权利仅应限于博盛公司与其签订的青房地(1999)出让合同内字第21号,而该份合同因博盛公司未支付土地出让金,故其有权解除。
  本院经审理查明,原审查明的事实无误,应予确认。
  本院认为,博盛公司基于其与青浦房地局签订的青房地(1999)出让合同内字第21号以及其与案外人上海世博房地产实业有限公司等五家公司的协议,认为青浦房地局拒绝履行出让合同,又阻挠其履行合同,而诉至法院要求青浦房地局继续履行青房地(1999)出让合同内字第18-24号7份国有土地出让合同,并赔偿其损失10000000元。然根据本院六份生效的行政判决书,均已维持了上海市青浦区政府2005年2月18日对博盛公司作出的关于撤销同意案外人建设用地变更为博盛公司建设用地通知的决定,故有关案外人建设用地的主体应恢复原状,即仍为上述土地相对应的案外人,博盛公司并非上述六份土地使用权出让合同的相对方,无权主张继续履行上述土地相对应的六份土地使用权出让合同。至于1999年7月,博盛公司自行与青浦房地局签订的土地使用权出让合同,因该合同中明确约定博盛公司应于1999年9月18日前向青浦房地局付清出让金余额1730000余元,而博盛公司既未提供证据证明其按约及时付清了上述土地出让金的余额,又未提供证据证明青浦房地局同意其逾期交纳上述钱款,故青浦房地局根据双方的合同约定,要求解除该合同,有法律和合同依据。综上,原审法院判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币118584元,由上诉人上海博盛实业有限公司负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长 李 虎
代理审判员 周刘金
代理审判员 葛 珉


二00七年四月十二日

书 记 员 彭奕佳

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