擅自转租和装修是解除房屋租赁合同的理由吗
导读：
2002年张某与李某签定房屋租赁合同，合同约定：张某将其2间门面房出租给李某，租期为5年，租金共计5万元人民币，李某于合同签定后7日内一次性付清房租。在租期内如遇国家政策调整，双方可以变更或解除合同；如李某生意不景气，可以通过与张某协商的方式转租该门面。在租期内，李某曾将该门面擅自转租给王某三个月，后收回，张某对此情况也有所了解。在没有和张某协商的情况下，李某曾对该房屋进行了简单装修。经过几年的发展，该地区房地产价格大幅度上涨，门面房租金也随着上涨。张某向李某提高租金，李某没有同意，现张某起诉到法院，要求解除其于李某之间的租赁合同，收回房屋。诉讼理由如下：1、李某擅自转租，2、银行利率调整属于合同中约定的国家政策调整，3、李某擅自对房屋进行装修。
在审理该案的过程中，法院内部出现了以下几种观点：
第一种观点认为：房地产价格在短短2年时间内增长了近一倍，这是张某所无法预知的，如仍按原合同价格履行对张某极为不公平。主张本案适用合同法中情势变更原则，支持张某的诉讼请求。
第二种观点认为：应该从民法公平原则角度出发，主张对本案进行调解，即参照目前当地市场房租价格，适当调整租金。
第三种观点认为：应该解除该租赁合同，因为被告李某擅自转租房屋以及擅自装修的行为，张某都可以依《城市房屋租赁管理办法》主张解除合同。另银行利率调整属于合同中约定的国家政策调整，张某依合同约定亦可以解除合同。
第四种观点认为：该租赁合同继续有效，驳回原告的诉讼请求。因为，原告的3个诉讼理由均不成立。
一、合同中约定，通过协商李某可以转租房屋。本案中李某擅自转租的行为，属于民法上的无权处分行为，因为他不享有房屋的所有权。民法上无权处分行为属于效力待定行为，即该行为需要张某的追认同意才能是合法有效的。而张某在知道该转租行为后并未作出反对的意思表示，那么依民法相关原理可以视为张某当初是同意该转租行为的。
二、张某以李某未经其同意对房屋进行装修为由要求解除合同是于法无据的。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；[page]
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
本案中经查明，李某只是因为经营需要对该房屋进行了简单装修，并没有拆改房屋结构，改变用途，该装修行为并不属于该第二十四的规定，所以张某要求解除合同是于法无据的。
三、利率调整虽属于政府政策调整的范围，但实际上银行利率调整是极其微小的，这种调整对双方都没有造成多大的利益损失。而合同法中之所以赋予当事人一定的变更、解除合同的权利，是出于保护当事人利益免受损失考虑的，也就是说本案中若遇银行利率有重大调整或出现通货膨胀，继续履行合同将使某一方利益遭受重大损失时，该方即有权主张变更或解除合同。这种解除合同的权利若被滥用，则违背了合同法的立法初衷。所以，张某以银行利率调整为由主张解除合同是不能得到支持的。
另外，本案也不能适用情势变更原则，因为张某将其门面房出租
获取一定经济收益的行为很显然属于商业行为，既然是商业行为就一定会存在商业风险。张某在出租该房屋时就应该考虑到几年后房租可能会上下浮动。现房租价格大幅度上涨，这是张某当初应该遇见到的，而他却没有预见到，该房租预期利益损失必然应该由张某承担。
从民法公平原则角度出发主张适当调整租金也是不合理的。试想，如果该地经济持续走低，导致房屋租金下浮幅度较大，此时李某要求张某降低租金，张某会同意吗？显然不会！法院也是不会支持李某的请求的。那么，此时因为房租价格上涨，张某要求提高房租也是不应该支持的。
笔者认为第四种观点比较合理。我国《合同法》立法宗旨之一就是要在市场经济中鼓励交易，尽可能的保护合同的效力。 在这样的大方向下，法院是不宜轻易判决合同无效以及解除合同的，而且本案中根本就没有解除合同的法律依据。
东方法眼
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