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上杭县土地管理局与黄小杭房屋租赁合同纠纷案

法律快车官方整理 更新时间: 2019-04-30 08:30:23 人浏览

导读:

福建省上杭县人民法院民事判决书(2000)杭民初字第132号原告上杭县土地管理局。法定代表人巫汉南,局长。委托代理人肖正华,龙岩正华律师事务所律师。委托代

福 建 省 上 杭 县 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2000)杭民初字第132号

  原告上杭县土地管理局。
  法定代表人巫汉南,局长。
  委托代理人肖正华,龙岩正华律师事务所律师。
  委托代理人张著学,龙岩正华律师事务所律师。
  被告黄小杭,又名黄红彰,男,一九六六年十一月九日出生,汉族,个体户,住上杭县临江镇漳州巷4号。
  委托代理人卢予华,上杭县法律服务中心法律工作者。
  委托代理人韩强,上杭县法律服务中心兼职法律工作者。
  原告上杭县土地管理局与被告黄小杭房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖正华、张著学、被告黄小杭及其委托代理人卢予华、韩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称,被告于一九九七年五月一日起租用原告的第13、14号店,用于维修业,用租金460元,期限至二○○○年四月三十一日。到一九九七年十一月,双方经结算,被告尚欠租金898元。一九九七年十二月,双方终止原合同重新订立租赁合同,被告租用原告的第4号店,用租金400元,水电费按月缴纳,期限从一九九八年一月一日至二○○○年十二月三十一日。被告从一九九八年起一直未交租金,仅原告在被告处的摩托车修理费3000余元可抵店租;被告还欠电费2590.65元(1919度×1.35元)。上述事实,有房屋租赁合同、被告开出的摩托车修理费收据、原告开出的房屋租金收据等证实。现要求被告立即腾迁,支付房屋租金至腾迁之日止,并从二○○○年二月十八日起支付逾期付款利息。
  被告辩称,一九九七年十一月,因原告改大门需拆除他租用的第13、14号店,原告让他搬迁导致停业,不应当支付租金,他不欠一九九七年度的房屋租金。一九九八年一月起,他租用原告的第4号店。但从同年六月起,第4号店东侧的店用于砌池养鱼,致第4号店东侧墙体一直渗水,店中常有积水而影响营业,经反映未得到原告的妥善处理,依法应当减少房屋租金。原告尚欠他摩托车修理费3668元可抵租金。原告所称的欠电费2590.65元,没有根据。他于二○○○年二月已将店钥匙交还原告,合同已终止,不应再计付租金。
  经审理查明,原、被告对下列事实无争议,本院予以确认:
  1.一九九七年四月二十三日原、被告订立房屋租赁合同,期限从一九九七年五月一日至二○○○年四月三十一日,月租金460元,被告租用原告的第13、14号店。2.一九九七年十二月二十六日原、被告重新订立房屋租赁合同,期限从一九九八年一月一日至二○○○年十二月三十一日,被告租用原告的第4号店,月租金400元,水、电费按月缴纳。3.被告从未以现金交过房屋租金,而是以原告的摩托车修理费抵被告的房屋租金。4.一九九七年五月至十月六个月租金共计2760元,另加22元,被告已经以原告的摩托车修理费相抵。5.被告于二○○○年二月二十三日将租用的原告的第4号店的钥匙交给原告的工作人员郭飞,郭飞于次日将钥匙交单位计财股。6.原告尚有摩托车修理费3668元未支付给被告,双方同意抵被告欠原告的房屋租金。
  原告认为被告欠一九九七年十一月以前的房屋租金898元、欠一九九八年一月一日以来的房屋租金、欠电费2590.65元。要求被告腾迁,支付所欠的房屋租金、电费,并从二○○○年二月十八日起支付逾期付款利息。原告提供下列证据证实:1.一九九七年四月二十三日签订的租赁合同和一九九七年十二月二十六日签订的租赁合同,证明原、被告之间的房屋租赁关系及租金标准;2.房屋租赁监证费收据2张,证明出租房屋有到主管部门登记备案并交监证费;3.一九九七年四月二十二日原告开具的房屋租金收据一张,证明被告已交纳一九九五年十月到一九九七年四月共计19个月的房屋租金(每月320元)和电费(250元),金额为6330元,直接以原告的摩托车修理费抵消;4.一九九七年四月二十三日被告开出的修理费收据,证明被告已收取原告一九九七年一月前的修理费7856元;5.一九九七年七月二十一日原告开具的房屋租金收据一张,证明被告已交纳一九九七年五月至十月计6个月的房屋租金2760元,再加22元,合计2782元,该款与原告的摩托车修理费抵消;5.原告出具的证明,证明被告用电1919度未付电费。
  被告认为一九九七年十一月正在腾迁店铺,不应当交纳租金;原告提出的欠电费没有根据;二○○○年三月后合同已中止,不应再交租金;他租用的4号店因东侧店砌池养鱼而渗水,导致长期积水,应减少租金;原告尚欠他摩托车修理费3668元,该款可抵房屋租金。被告提供下列证据证实:1.原告的工作人员郭飞的证言,证明他在二○○○年二月二十三日已将第4号店的钥匙交给郭飞转交原告财务,原告方未提出异议,合同已终止;2.证人冯蔚、张权进证言,证明原告将4号店东侧店铺出租给徐风酒楼后用于砌池养鱼,致使他租用的4号店东墙渗水,店中长期积水;3.现场情况证实4号店大量积水;4.摩托车修理更换配件清单14张,证明原告尚欠他摩托车修理费3668元。
  本院依职权调查收集证据如下:1.现场勘验记录,被告租用的4号店东侧墙体下截渗水、墙体潮湿,店中大面积积水,另因店中地板外高里低,积水无法自然流出;2.原告于一九九八年八月十七日将被告租用的第4号店东侧第二、三号店租给徐风酒档经营人徐耀明;3.原告的工作人员江瑞金、张荣进证实,被告将租用原告的第4号店的钥匙交给原告的工作人员郭飞,由郭飞转交计财股。
  本院另查明,1.原、被告签订房屋租赁合同的交款办法约定,合同签订后,被告一次性付给原告300元作为押金,并交纳第一年的全部租金,尔后被告应在第一年度期满前一个月向原告交纳第二年的租金。被告如未按上述规定付款,原告有权终止合同,并没收押金。2.租赁合同未约定原告应承担的义务。3.一九九七年七月二十一日原告开具的房屋租金收据,备注栏中注明,应付修理费7856+1256(估价所)=9112元,97年4月22日开出店租发票6330元,6330元+2782元=9112元。(修理费与店租抵消)。
  本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同,合法有效。被告一直未以现金支付房屋租金,而是经原告同意后以原告的摩托车修理费抵租金,是合同履行过程中对合同内容的变更,符合法律规定。原、被告双方一致同意用原告尚欠的摩托车修理费待3668元抵被告尚欠的房屋租金,符合法律规定,本院予以支持。原告称被告尚欠一九九七年十一月以前的房屋租金898元,缺乏事实根据,实际被告仅欠一九九七年十一月份的租金460元;被告认为因店在腾迁未营业,该460元租金不应当交纳,无证据证实。原告称被告欠电费2590.65元,未提供事实根据,本院不予采信。租赁合同虽未约定原告方的义务,但原告负有对租赁房屋权利瑕疵担保的责任,原告租用的第4号店在一九九八年九月后因东侧第二、三号店砌池养鱼致第4号店东墙下截渗水,店中长期积水,影响被告正常营业,应酌情减少房屋租金,以每月减少租金100元为宜。原告要求被告从二○○○年二月十八日起支付逾期付款利息,因原告的房屋存在物动瑕疵,不符合约定的用途,原告亦有违约,故原告的该项请求理由不当,本院不予支持。被告在二○○○年二月二十四日将所租房屋的钥匙归还原告后,原告方未提出异议,按照交易习惯应视为双方终止合同,不应当继续支付房屋租金。依照《中华人民共和国民法通则第八十四条第一百零八条的规定,判决如下:
  一、被告应在判决生效后一个月内支付给原告房屋租金9060元,扣除以摩托车修理费抵房屋租金3668元,仍应支付5392元。
  二、驳回原告的其余诉讼请求。
  本案受理费226元,其他诉讼费200元,合计诉讼费426元,由被告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于龙岩市中级人民法院。

审 判 长 陈飞燕  
审 判 员 李其基  
审 判 员 黄铭玉  


二○○○年八月三日

代理书记员 王彬芳  

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