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江苏春兰电子商务有限公司与上海招商局广场置业有限公司、上海招商局物业管理有限公司商品房预售合同纠纷案

法律快车官方整理 更新时间: 2019-04-26 04:27:10 人浏览

导读:

上海市第二中级人民法院民事判决书(2004)沪二中民二(民)终字第1806号上诉人(原审原告)江苏春兰电子商务有限公司,住所地泰州市扬州路170号。法定代表人姜

上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)沪二中民二(民)终字第1806号

  上诉人(原审原告)江苏春兰电子商务有限公司,住所地泰州扬州路170号。
  法定代表人姜鸿,董事长。
  委托代理人李强、胡文,该公司工作人员。
  被上诉人(原审被告)上海招商局广场置业有限公司,住所地本市成都路15号地块,办公地址本市成都北路333号招商局广场。
  法定代表人杨志光,董事长。
  委托代理人卢刚毅,上海市托普律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)上海招商局物业管理有限公司,住所地本市四平路710号1001室,办公地址本市成都北路333号招商局广场南楼1106室。
  法定代表人张万和,董事长。
  委托代理人王宏良,上海市金茂律师事务所律师。
  上诉人江苏春兰电子商务有限公司(以下简称春兰公司)因商品房预售合同纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2004)静民一(民)初字第1732号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人春兰公司的委托代理人李强、胡文,被上诉人上海招商局广场置业有限公司(以下简称招商局置业公司)的委托代理人卢刚毅、被上诉人上海招商局物业管理有限公司(以下简称招商局物业公司)的委托代理人王宏良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审查明,招商局置业公司、招商局物业公司分别系上海市成都路15号地块(现地址为:成都北路333号)《上海招商局广场》的开发商及物业管理单位。
  1998年3月25日,案外人泰州春兰销售公司与招商局置业公司签订《上海市外销商品房预售合同》一份,泰州春兰销售公司向招商局置业公司预购《上海招商局广场》南幢底层A-D轴、4-6轴室(现为102室),暂测建筑面积325平方米。该合同第十七条约定:泰州春兰销售公司购买的房屋仅作营业厅使用,在使用期间不得擅自改变该房屋的房屋结构和用途;除本合同附件另有约定者外,泰州春兰销售公司有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施。该合同第二十一条约定:泰州春兰销售公司在取得该房屋之房地产权证后,可依法转让、抵押、出租;如发生上述事实,本合同及其附件中的一切约定对泰州春兰销售公司之受让人或继承人或其他权利人具有同等效力。该合同附件二“建筑结构、装修及设备标准”第九项为整幢大楼的给排水工程。1998年11月18日,招商局置业公司取得了《上海招商局广场》的大产证。同年11月26日,泰州春兰销售公司与招商局置业公司签订《房屋交接书》,对该房屋进行了验收交接,该房屋实测建筑面积为319。38平方米。
  泰州春兰销售公司在取得该房屋的房地产权证后,又与春兰公司签订《上海市房地产买卖合同》,将该房屋转让给了春兰公司。春兰公司于2002年2月22日取得该房屋的房地产权证,并向物业公司办理了进户手续。
  2003年11月22日,春兰公司与案外人上海名发美容美发管理有限公司(以下简称名发公司)签订《房屋租赁合同》一份,将该房屋出租给名发公司作为美容美发业务使用,租赁期限5年,自2003年12月1日起至2008年11月30日止。春兰公司并以业主名义向招商局物业公司递交了装修申请表,施工内容包括搭建阁楼、墙体乳胶漆处理、地面铺地砖及吊顶四项。招商局物业公司同意装修,并收取了名发公司装修押金2万元。名发公司在装修过程中发现该房屋中没有给排水管道接口,春兰公司即于2004年3月3日向招商局置业公司发出《律师公函》要求予以解决。招商局置业公司于3月12日回复《律师函》拒绝了春兰公司的要求,故春兰公司诉讼至法院,要求判令招商局置业公司和招商局物业公司立即将公用给排水设施提供给春兰公司连接、使用。
  原审又查明,《上海招商局广场》底层建有公共卫生间及公共茶水间供使用。
  原审审理中,原审法院经向上海市自来水市南有限公司了解,自来水公司业务管理范围至进大楼的总水表为止,收费也以总水表为准,大楼内再接水表与自来水公司无关,应由物业进行管理。
  春兰公司认为,其作为该房屋的再买受人,根据《上海市外销商品房预售合同》第二十一条的约定,该合同及其附件的一切约定对春兰公司具有同等效力,故春兰公司起诉的依据是《上海市外销商品房预售合同》第十七条及附件二。附件二明确大楼内有给排水设施,第十七条则明确业主有权享用与房屋有关的给排水设施。底层的咖啡馆就是从公用给排水设施中连接管道使用的,故春兰公司有权在不违反公共利益的情况下,根据自身需要铺设给排水管线,招商局置业公司、招商局物业公司有义务配合、支持春兰公司,将公用给排水设施提供给春兰公司连接、使用。
  因春兰公司起诉的请求权基础为商品房预售合同,原审法院依法向春兰公司进行释明,春兰公司与招商局物业公司之间是物业管理合同关系,与商品房预售合同无关。但春兰公司认为,招商局物业公司根据预售合同进行物业管理,故物业管理合同是预售合同的有效组成部分。并且,招商局物业公司实际履行管理职责,同意春兰公司装修经营美容美发行业,应当知道与春兰公司诉请的事实有利害关系,故仍坚持对招商局物业公司的起诉。
  招商局置业公司解释咖啡馆内的水管是施工单位为了完成施工遗留问题而接,在房屋交付时已存在,不是咖啡馆在招商局置业公司同意下所接。
  原审法院认为,春兰公司与招商局置业公司和招商局物业公司之间分别是商品房预售合同关系及物业管理合同关系,这是两个完全独立的法律关系,彼此之间不存在依附关系。既然春兰公司选择预售合同作为本案的请求权基础,招商局物业公司与春兰公司之间不存在预售合同关系,故不应承担任何预售合同的法律责任。如春兰公司认为招商局物业公司在履行物业管理合同过程中存在瑕疵,可另案诉讼主张权利。《上海招商局广场》的公共通道和设施,包括公用给排水设施,其产权属于《上海招商局广场》全体业主共有,由全体业主共同使用。春兰公司所购房屋中原本就未设计安装给排水设施,现春兰公司要求从公用给排水设施中连接管道供春兰公司单独使用,是对原有公用给排水设施现状的改变,涉及全体业主的公共利益。招商局置业公司作为开发商,无权对公共利益作出处分,故预售合同第十七条“有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施”仅指业主有权使用现有的公共通道和设施,并非授权业主有权改变公共通道和设施。《上海招商局广场》底层设有公共卫生间及公共茶水间供各业主使用,春兰公司要求招商局置业公司将公用给排水设施提供给春兰公司连接、使用的诉讼请求超过了预售合同第十七条约定的权利义务内容,故不予支持。至于底层咖啡馆接水管之事,即使是经招商局置业公司同意,亦与春兰公司、招商局置业公司和招商局物业公司之间的预售合同无关,不能因此增加招商局置业公司和招商局物业公司的合同义务。据此判决:江苏春兰电子商务有限公司要求上海招商局广场置业有限公司、上海招商局物业管理有限公司将本市成都北路333号《上海招商局广场》的公用给排水设施提供给江苏春兰电子商务有限公司连接、使用的诉讼请求不予支持。
  原审法院判决后,春兰公司不服,向本院提起上诉称:一、原审判决对本案的案由确定有误,适用法律错误。最高人民法院《民事案件案由规定(试行)》[法发(2000)26号]明确规定,“第一审法院立案时可以根据当事人的起诉确定案由。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时,结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据。”一审法院没有按照春兰公司的起诉状的请求事项确定案由,本案当事人争点仅在于:春兰公司作为大楼业主,因物业装修需要请求招商局物业公司提供给排水设施的连接图纸以便确定方位,同时请求招商局物业公司在施工时给予必要的协助;招商局物业公司一直以大厦的开发商(即招商局置业公司)不同意为由,拒绝提供协助;招商局置业公司并与招商局物业公司共同致函春兰公司,以其没有法定义务为由明确表明拒绝协助的态度,春兰公司因此诉诸法院请求确权。由此可见,春兰公司与招商局置业公司、招商局物业公司之间实际诉争的法律关系符合《民事案件案由规定(试行)》第二部分(权属、侵权及不当得利、无因管理纠纷案由)第一条(所有权及与所有权相关权利纠纷)第149款(相邻关系纠纷)第(1)项“相邻用水、排水纠纷”的规定。因案由确定错误,原判适用《中华人民共和国合同法第六十条第一款的规定进行判决,是适用法律错误。二、原审判决事实认定不清,证据不足。春兰公司作为业主,有权在自己的物业中增设部分设施;春兰公司按期缴纳物业管理费,装修前又按照招商局物业公司的规定办理了装修手续并缴纳了管理费用,因此在具体装修施工时请求招商局物业公司提供施工期间必要的协助,不涉及全体业主的公共利益。招商局物业公司拒绝提供协助,构成对春兰公司权利行使的妨害,招商局置业公司不仅禁止招商局物业公司拒绝提供协助并以函件方式向春兰公司明示,同样构成对春兰公司权利行使的妨害。故要求撤销原判,改判支持春兰公司的诉讼请求。
  被上诉人招商局置业公司辩称:春兰公司是基于《上海市外销商品房预售合同》起诉的,一审确定的案由完全正确。春兰公司认为取得了房屋的所有权就取得了将公用设施连接到自己房间的权利,不能得出这个推论,春兰公司的诉讼请求超越了其权利范围。招商局置业公司已按合同约定将房屋交给春兰公司使用。系争房屋是商办综合楼,根据设计系争房屋是没有上下水的给排水设施的,春兰公司要将公用的给排水设施连接到自己的房间涉及到全体小业主的利益,一审认定完全正确,请求驳回上诉,维持原判。
  被上诉人招商局物业公司辩称:春兰公司是基于《上海市外销商品房预售合同》起诉的,一审确定的案由完全正确。招商局物业公司对于整个大楼的公用设施没有进行过任何的变更,招商局物业公司也无权对公共设施进行变更。春兰公司可以在公用设施部位使用给排水设施,春兰公司的要求无限扩大了其的权利。亦请求驳回上诉,维持原判。
  经本院审理查明,原审法院查明事实属实。
  本院认为:春兰公司起诉的依据是《上海市外销商品房预售合同》,春兰公司的诉讼请求是要求招商局置业公司、招商局物业公司按照预售合同约定,将大楼内相关的公用给排水设施提供给春兰公司连接、使用。原审法院基于春兰公司的请求权基础,确定本案案由为商品房预售合同纠纷是正确的,春兰公司认为原审判决确定案由不正确的意见,本院不予采纳。《上海招商局广场》的公共通道和设施,包括公用给排水设施,其产权属于《上海招商局广场》全体业主共有,由全体业主共同使用,《上海招商局广场》底层设有公共卫生间及公共茶水间供各业主使用。招商局置业公司已按合同约定将系争房屋交付春兰公司,春兰公司有权使用现有的公共通道和设施。由于春兰公司所购房屋中原本就未设计安装给排水设施,现春兰公司要求招商局置业公司将公用给排水设施提供给春兰公司连接、使用的诉讼请求超过了预售合同第十七条约定的权利义务内容,且公共设施还涉及到全体业主的利益。因春兰公司与招商局物业公司仅存在物业管理合同关系,春兰公司要求招商局物业公司履行预售合同义务属于不同的法律关系。原审法院根据查明的事实对本案的处理是正确的,应予维持。上诉人春兰公司的上诉理由不成立,其的上诉请求,不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币50元,由上诉人江苏春兰电子商务有限公司负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长 杨 俊
审 判 员 李 蕾
代理审判员 张志煜


二00五年十一月二十四日

书 记 员 肖光亮

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