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    海南海事局诉海南银通房地产有限公司其他不动产纠纷案

    受理单位: 海南省海口市中级人民法院
    公布号: (2000)海中法民初字第99号
    裁判文书类型: 民事调解书

    海南省海口市中级人民法院
    民事调解书
    (2000)海中法民初字第99号

      
      原告中华人民共和国海南海事局(原交通部海南海上安全监督局),住所地海口市滨海大道137号。
      法定代表人欧阳宝奎,局长。
      委托代理人张颖,陆通律师事务所律师。
      委托代理人周颖,陆通律师事务所律师。
      被告海南银通房地产有限公司,住所地海口市龙昆南路龙园别墅12幢。
      法定代表人段丽娜,总经理。  
      委托代理人余章汉,海南宝岛律师事务所律师。
      被告海口源通实业有限公司,住所地海口市龙昆南路龙园别墅12栋。
      法定代表人段丽娜,总经理。
      委托代理人余章汉,海南宝岛律师事务所律师。
      案由:其他不动产纠纷。
      2000年7月12日,本院依法受理中华人民共和国海南海事局(以下称“原告”)诉海南银通房地产有限公司(以下称“被告银通公司”)和海口源通实业有限公司(以下称“被告源通公司”)其他不动产纠纷一案。立案后,本院依法指定审判员沈斌担任审判长,与审判员李冬云、人民陪审员周好明组成合议庭,共同负责对案件进行审理,法庭在分别向双方当事人送达了起诉书、答辩状和证据材料副本后,确定于2000年10月18日对本案公开开庭审理。原告的委托代理人张颖、周颖,两被告共同的法定代表人段丽娜和共同的委托代理人余章汉出庭参加诉讼。现经合议庭评议,本案已审理终结。
      原告诉称:1992年11月13日,原告与被告源通公司签订《联营合同书》,约定:由原告提供土地,源通公司提供建设资金共同建设综合楼、商住楼若干栋,利润分配以建成后的建筑面积为准,分配比例为原告占30%,被告占70%;原告所得房产不少于13000平方米,这部分房产由被告源通公司在该项目完成后30个月内按每平方米2900元的价格全部收购,被告源通公司应在合同签订之日起10日内向原告支付搬迁费1000万元人民币。签约后,原告依约搬迁了海岸电台,源通公司共向原告支付搬迁费1000万元、代垫报建费150万元。1994年4月26日,双方又签订《关于联营开发海岸电台的补充协议》,确认原告应分得的房产面积为14300平方米,据此源通公司在完成报建后30个月内扣除已支付的搬迁费、报建费还应向原告支付人民币3097万元。由于源通公司在与原告签约时尚不具备房地产开发权,1993年3月13日被告方组建了具有房地产开发权的被告银通公司,直接操作该合作建房项目。1993年4月22日,该项目获海南省计划厅批准立项,同年7月,海口市土地管理局同意原告及被告银通公司办理有关的土地转、受让手续,同年9月该项目取得市规划局颁发的《建设用地规划许可证》,1994年4月23日,被告银通公司完成该项目的规划报建手续。上述有关部门的批准文件中皆明确该项目为原告与被告方的合作项目。1996年海口市土地管理局要求原告与被告尽快办理完上述合作土地的国有土地使用权证,而被告方一方面以项目操作方便简化有关手续和便于建成后销售为诱饵,骗取原告的同意将土地使用权全部办理在被告银通公司名下,另一方面,被告却无力筹集资金对该项目进行实际的开发建设,致使该项目所占用的土地至今闲置,被告亦未向原告支付根据双方联营合同所规定的款项。1999年11月,被告银通公司未经原告同意擅自将双方的合作项目虚报为停缓建项目,并向海口市处置积压房地产工作小组办公室提出转化为经济适用房项续建并按经济适用房销售的申请,该行为严重损害了原告的合法权益,目前,该行为已被有关部门制止。与此同时,被告置原告的合法权益于不顾,于今年2月3日又将原告的土地使用权与海南省人民医院签订《经济适用房买卖合同书》,严重侵害了原告的合法土地使用权。
      基于上述事实,原告认为:原告与被告方合作建房的联营合同实际上是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,合同履行中双方办理了合建审批手续和土地使用权变更手续,该合同应属合法有效,受法律的保护。被告方未按合同约定完成其义务,应继续履行合同并承担相应的违约责任,否则,被告方无权享受该项目的土地使用权,其与海南省人民医院签订的房屋买卖合约属违法行为,应确认合同无效。
      被告银通公司和源通公司合并答辩称:一、原告与被告方所签订的《联营合同书》及《关于联营开发海岸电台的补充协议》均为无效合同,理由:1.原告属党政行政机关,依法不具备与他人联营从事经济活动的权利能力,最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》中规定,联营合同主体应当是实行独立核算的企业法人,故原告不能成为该联营合同的主体;2.该联营合同内容违法,双方签约时,原告提供的土地尚未取得合法的土地使用权证,该土地属行政划拨地,依法不能擅自改变用地性质,更不能用于营利性经营开发。二、原、被告间的法律关系实质上是土地使用权转让,该行为已实施完毕,1996年7月3日,海口市土地管理局以市土字(1993)0935号土地使用权证确认了银通公司独立享有该土地的土地使用权,也标志着双方土地使用权转让合同的履行完毕;三、即使双方的联营合同有效,原告也不存在任何请求权,因被告已实际支付给原告1000余万元,至今连本带息达1669多万元,按市值已足以抵偿原告的土地转让费;四、至于被告方与海南省人民医院签订的《经济适用房买卖合同》,因该项目的土地早已属于被告银通公司,与原告无关,原告对该合同不享有请求权,故原告方的诉讼主张无理,请求法院依法驳回其诉讼请求。
      经审理查明:1992年11月13日,原告与被告源通公司签订联营合同。约定:原告将其办公用地作投入资产,被告源通公司负责筹集全部建设资金,共同开发建设综合楼、商住楼于一体的“金座大厦”对外销售,利润按原告30%、被告70%比例分配,但原告所分得房产面积不得少于13000平方米,并以每平方米2900元价格由被告收购而被告则须以暂借和垫付名义给付原告搬迁费1000万元以及相关用地商业变性的费用,事后再从原告所得利润中扣除,该合同签订后,双方都积极履行了合同,被告为此成立了银通公司替代不具备房地产开发资质的源通公司、便于实际操作,该合作项目报经海南省计划厅、市土地管理局、市规划局等相关行政主管部门批准正式立项,已具备实施的条件,但因被告方无力筹集相应建设资金,双方合作流产,但在办理相关报建手续中,为便于操作及今后的销售,原告亦同意将该项目所属土地使用权证办理在被告银通公司名下,致使该土地的使用权证书所载明的土地使用权享有者为银通公司。然而,这一情况并不能证明原告在合同没有最终履行、合同约定的利益尚未实现,应得的利润尚未获得的情况下放弃了其应有的权利,被告方更不能据此抛弃原告的利益于不顾而将原本应属于双方共有的土地使用权与他人合作进行其他的经营活动。    
      本案在审理过程中,经本院主

    持调解,双方当事人自愿达成如下协议:
      一、双方同意除被告方已支付给原告的搬迁费,代垫的报建费等费用原告不再退还给被告方外,被告方应在本协议书生效后于2000年12月30日前向原告另行支付补偿费人民币428万元(如在该日期前被告方向原告支付的补偿费超过补偿费总额的60%,经双方协商剩余款项的补偿日期最迟可延至2002年3月31日),否则,原告有权请求法院强制执行,同时以被告方未支付的补偿费金额按中国人民银行规定的同期流动资金一年期最高贷款利率双倍支付迟延履约金。自被告方给付上述约定的补偿费完毕后,双方之间不再存在任何债权债务关系。双方原合作用地(位于海口市海秀大道南侧原海岸电台用地中原告用于投资合作项目“金座国际大厦”的17.72亩土地)的土地使用权归被告银通公司所有。
      二、为保证本协议书能顺利履行,被告方愿以正在兴建的“金座花园”(即双方争议的金座国际大厦项目)高层公寓第二层1500平方米商场作为向原告支付补偿费的担保,若被告未按本协议约定的期限向原告支付补偿费,则该商场将用于抵偿原告的补偿费,价款以法院委托有评估资格的法定鉴定部门予以确认的数额抵偿其428万元债务,多退少补。被告有义务协助原告办理房屋产权证,其办证费用按政府规定各自承担。若被告方的“金座花园”项目不能顺利完成,被告方无法以上述高层公寓二层商场抵偿欠原告的补偿费时,被告方同意以“金座花园”项目所占用土地的使用权经法院委托有评估资格的法定鉴定部门评估后的价值折抵欠原告的补偿费。
      三、双方同意本案的诉讼费用164860元由双方分担,其中原告承担30%,被告方承担70%,被告方应付的诉讼费必须在2001年1月15日前交付海口市中级人民法院。
      四、本协议自双方签字盖章之日生效。
      上述协议,符合有关法律规定,本院予以确认。
      本调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。
      





    审  判  长    沈  斌
    审  判  员    李冬云
    人民陪审员    周好明


    二○○○年十二月七日

    书  记  员    陈   萍



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